איך לבצע מחזור משכנתא כך שריבית הפריים תעמוד על יותר מ 33%?
האם אתה מעוניין לדעת כיצד פרצה במערכת הבנקאית יכולה לחסוך לך בעלויות המשכנתא, אם כן קרא את המאמר הבא
בתקופה האחרונה אני קורא באדיקות פורומים בתחום המשכנתאות.
אתמול קראתי באחד הפורומים על לקוח שיש לו משכנתא של 643,000 שקלים ומתוך סכום זה 450,000 שקלים במסלול פריים. כשהוא ניגש לבנק למשכנתאות, הבנק מחזר לו את ההלוואה כך שהוא נתן לו רק שליש מההלוואה במסלול פריים כך ש 212,000 שקלים הם במסלול פריים. עד כאן סיפור שגרתי של מחזור משכנתא. האם הלקוח הרוויח? (מבלי להכנס לתמהיל ההלוואה). האם בנקאית המשכנתאות סיפרה לו את כל האמת? וודאי שלא!
לפי התקנה של בנק ישראל שיצאה ב 5 למאי 2011 לקוח שרוצה לבצע מחזור להלוואת המשכנתא שלו מספיק שיקטין את ההלוואות המשתנות עד 5 שנים ב 1% ויוכל לקחת יותר משליש מההלוואה
במרכיב של הלווואות משתנות עד 5 שנים.
למה הכוונה בהלוואות משתנות עד 5 שנים?
מדובר בהלוואות הבאות:
- הלוואת פריים (הריבית יכולה להשתנות כל חודש)
- הלוואת על בסיס מטבע חוץ, כמו דולר-שקל (הריבית יכולה להשתנות כל 3/6 ח' משתנה בין הבנקים)
- הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד שתקופת השינוי הוא כל שנה
- הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד שתקופת השינוי הוא כל שנתיים
- הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד שתקופת השינוי היא כל שנתיים וחצי
ולכן אותו לקוח יכל לקחת 440,000 שקלים באחת מההלוואות המשתנות עד 5 שנים במקום 212,000 שקלים שהבנק נתן לו.
את ההלוואה בסך 440,000 ₪ הוא יכול לקחת במרכיב אחד מ 5 סוגי ההלוואות המשתנות עד 5 שנים כמו לקחת 440,000 ₪ כהלווואת פריים או 440,000 ₪ כהלוואה בריבית משתנה צמודת מדד כל שנה או שהוא יכול לקחת 440,000 ₪ באחת מההלוואות שהצגתי לעייל.
בנוסף ניתן לקחת את אותם 440,000 ₪ ולחלק אותם בין אותן הלוואות המשתנות עד 5 שנים.
לדוגמא:את ההלוואה בסך 440,000 ₪ ניתן לחלק ל 200,000 ₪ כהלוואת פריים ו 200,000 ₪ בריבית
משתנה צמודת מדד המשתנה כל שנה שכל ההלוואה היא ל 18 שנה ואת יתרת הסכום (40,000 ₪)
בהלוואה בריבית משתנה צמודת מדד שתקופת השינוי היא כל 2 שנים שכל ההלוואה היא ל 14 שנה.
כמובן שניתן לחלק את אותה הלוואה לפי שיקול דעתנו ואל לנו להסתמך על החלטת הבנקאי שמטרתו היא אחת – למכור לך הלוואה.
לצערי, הבנקאים לא מספרים את כל האמת ולא פורסים את כל הקלפים שיש להם הבנק רוצה לעשות דבר אחד להרוויח כסף!